市場短評：房地產(chǎn)行業(yè)很難有β機(jī)會，但α機(jī)會一直存在
文章來源：通和投研發(fā)布時(shí)間：2024-05-24
5月17日，多項(xiàng)支持房地產(chǎn)重磅政策發(fā)布：明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、擬設(shè)立保障性住房再貸款等等。加之之前各地取消限購限價(jià)等政策的積累效果，這幾日一線城市的成交量顯著提升，資本市場房地產(chǎn)公司也終于走出一波像樣的反彈。對于房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展我認(rèn)為很難有β機(jī)會，但α機(jī)會一直都在！房地產(chǎn)行業(yè)一直有一個(gè)經(jīng)典判斷就是短期看政策，中期看金融，長期看人口。顯然中國已經(jīng)進(jìn)入人口下降期，甚至?xí)且粋€(gè)快速下降的過程，結(jié)合中國目前的房地產(chǎn)存量已經(jīng)很大，所以期望之后每年的成交面積保持之前的高峰并創(chuàng)新高是不現(xiàn)實(shí)的。另外從金融的角度目前居民端的負(fù)債率依然很高，仍然處于去杠桿的階段。所以從中長期看房地產(chǎn)行業(yè)的β機(jī)會顯然已經(jīng)不存在了。但是作為提升生活質(zhì)量的最大需求，人們期望改善居住環(huán)境的迫切需求一直都在，所以房地產(chǎn)行業(yè)即使從總量的角度不可能再有過去快速城市化進(jìn)程中量價(jià)齊升的系統(tǒng)性機(jī)會，但結(jié)構(gòu)性機(jī)會乃至α機(jī)會將一直存在。結(jié)構(gòu)性機(jī)會在于人口不斷向更高能級的城市流動是全球性趨勢，所以一旦城市的能級提升就會產(chǎn)生出新增的需求，而過去我們房地產(chǎn)行政調(diào)控通過土地的控制扭曲了真實(shí)的市場需求就放大了未來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。未來房地產(chǎn)行業(yè)真正的看點(diǎn)在于把房子真正看作商品實(shí)現(xiàn)品質(zhì)上的更新?lián)Q代。中國在很多商品領(lǐng)域的更新?lián)Q代品質(zhì)提升速度是很快的，比如電動汽車，但作為最重要也最影響生活品質(zhì)的房子過去十年在品質(zhì)上進(jìn)展不大，最近幾年因?yàn)殚_發(fā)商的現(xiàn)金流壓力還出現(xiàn)了品質(zhì)下降甚至爛尾的現(xiàn)象。隨著科技、材料、生活方式等方面的進(jìn)步，房子已經(jīng)具備了再次整體更新?lián)Q代品質(zhì)提升的基礎(chǔ)，未來誰能在品質(zhì)上真正實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新突破誰就會獲得最大的α機(jī)會！